23.02.2021 - 11:20 Uhr

ifo Institut und immowelt: Berliner Mietendeckel spaltet den Markt - Bestandsimmobilien 4% g?nstiger, Neubauten 17% teurer

N?rnberg - Eine gemeinsame Analyse des ifo Institutes und immowelt anl?sslich des einj?hrigen Bestehens des Berliner Mietendeckels zeigt: - Angebotsmieten von Wohnungen, die vom Mietendeckel erfasst werden, gehen seit der Ank?ndigung des Gesetzes um 4 Prozent zur?ck - Nicht regulierte Mieten von ...

N?rnberg - Eine gemeinsame Analyse des ifo Institutes und immowelt anl?sslich des einj?hrigen Bestehens des Berliner Mietendeckels zeigt:

- Angebotsmieten von Wohnungen, die vom Mietendeckel erfasst werden, gehen seit der Ank?ndigung des Gesetzes um 4 Prozent zur?ck - Nicht regulierte Mieten von Neubauten (Baujahr ab 2014) steigen hingegen um 17 Prozent - Anzahl an Mietangeboten der vom Mietendeckel betroffenen Immobilien sinkt, Kaufangebote steigen - 80 Prozent der regulierten Angebotsmieten liegen nach wie vor oberhalb der zul?ssigen H?chstmieten - Auswirkungen auf Immobilienkauf: unterschiedliche Entwicklung von Bestand- und Neubauwohnungen

Vor einem Jahr ist in Berlin der Mietendeckel in Kraft getreten. Die Auswirkungen sind deutlich zu sp?ren: Vom 1. Quartal 2019, also vor Ank?ndigung des Gesetzes, bis Mitte Februar dieses Jahres sind die Angebotsmieten f?r vom Mietendeckel betroffene Wohnungen durchschnittlich um 4 Prozent gesunken. Die nicht regulierten Mieten (Neubauten ab 2014) sind dagegen im gleichen Zeitraum um 17 Prozent angestiegen. Das zeigt eine gemeinsame Analyse des ifo Instituts und immowelt. Die stark unterschiedlichen Entwicklungen zwischen regulierten und nicht regulierten Wohnungen f?hrt zunehmend zu einer Zweiteilung des Berliner Immobilienmarktes. Zudem sinkt durch die preisliche Regulierung der Anreiz, in die Aufwertung von Bestandsimmobilien zu investieren.

Im Vergleich mit den 13 anderen deutschen Gro?st?dten ?ber 500.000 Einwohner verdeutlicht sich der Einfluss des Mietendeckels: In den n?chstgr??eren St?dten steigen die Mieten im regulierten Segment deutlich st?rker als in Berlin. Ein komplett gegens?tzliches Bild zeigt sich im unregulierten Markt: Hier haben sich die Mieten in Berlin st?rker erh?ht als die der anderen Gro?st?dte.

Weniger Mietangebote, mehr Kaufangebote

Eine weitere Folge des Mietendeckels ist die sinkende Zahl von Mietanzeigen regulierter Bestandswohnungen. Bereits seit der Ank?ndigung des Mietendeckels im Juni 2019 ist die Anzahl der Mietangebote r?ckl?ufig. Dass es sich um keinen deutschlandweiten Trend handelt, zeigt auch hier der Vergleich mit den anderen Gro?st?dten, wo die Angebotszahl in den vergangenen 1,5 Jahren anstieg. Ein anderes Bild zeigt sich bei den Kaufanzeigen im regulierten Segment: Diese haben in Berlin besonders im Laufe des vergangenen Jahres einen gro?en Sprung nach oben gemacht.

"Unsere Analyse zeigt deutlich die Schw?chen des Mietendeckels auf: Anstatt f?r neuen Wohnraum zu sorgen, werden Wohnungen dem Mietmarkt entzogen. F?r viele Eigent?mer ist die Vermietung nicht mehr rentabel, da sie auf einkalkulierte Mieteinnahmen verzichten m?ssen. Durch das schrumpfende Angebot wird die Wohnungssuche somit deutlich erschwert", sagt Clemens Fuest, Pr?sident des ifo Instituts.

80 Prozent ?ber H?chstmiete

Neben dem Auseinanderdriften von regulierten und unregulierten Mieten f?llt auf, dass auch nach Inkrafttreten des Mietendeckels 80 Prozent der Angebotsmieten im regulierten Segment noch immer oberhalb der zul?ssigen H?chstmieten liegen. Ein m?glicher Grund daf?r k?nnte sein, dass die in den Wohnungsannoncen genannten Mieten von den Mieten, die die Vermieter tats?chlich verlangen, abweichen. So enthalten zahlreiche Annoncen auf immowelt.de den Hinweis, dass die Miete nur solange abgesenkt wird, wie der Mietendeckel gilt. Im Falle einer Verfassungswidrigkeit m?ssten betroffene Mieter mit einer deutlichen Erh?hung der Mietkosten rechnen.

"Unsere Bef?rchtungen haben sich leider best?tigt: Der Berliner Mietendeckel hat das Auseinanderdriften des Wohnungsmarktes nochmal befeuert. F?r Mieter wird es schwieriger auf dem freien Markt g?nstigen Wohnraum zu finden, da die Zahl der angebotenen Mietwohnungen schrumpft", sagt Cai-Nicolas Ziegler, CEO von immowelt. "Die aus unserer Sicht einzige L?sung den Mietmarkt zu entspannen, ist die Schaffung von gef?rdertem Wohnraum. Hier ist die Politik in der Pflicht."

Auswirkungen auf den Immobilienkauf

Der Eingriff in den Mietmarkt wirkt sich auch auf die Preisentwicklung von Eigentumswohnungen aus. Die Analyse zeigt, dass das Preiswachstum im regulierten Segment in Berlin geringer als in anderen deutschen Gro?st?dten ist. Bei Neubauten sind die Kaufpreise hingegen etwas st?rker gewachsen als in anderen Gro?st?dten. Auch bei den Kaufimmobilien geht folglich die Schere zwischen Bestand und Neubau weiter auf.

Das steckt hinter dem Mietendeckel

Der Mietendeckel wurde Ende Januar vom Berliner Abgeordnetenhaus beschlossen und ist am 23. Februar 2020 in Kraft getreten. Das Gesetz sieht ein Einfrieren der Mieten von Bestandswohnungen mit Baujahr vor 2014 auf den Stichtag der Ank?ndigung (18.6.2019) vor. Gleichzeitig gelten Mietobergrenzen, deren H?he von Baujahr, Lage und Ausstattung abh?ngt. Ma?stab hierf?r ist das Preisniveau des aktuellen Berliner Mietenspiegels. F?r die Analyse wurden Annoncen bei Immowelt von Januar 2017 bis Mitte Februar 2021 ausgewertet.

Einen ausf?hrlichen Bericht zur Untersuchung finden Sie hier. (https://www.ifo.d e/publikationen/2021/aufsatz-zeitschrift/ein-jahr-mietendeckel)

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* Google Analytics; Stand: Januar 2021

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